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城西为什么跌得更“惨” | 房叔说No.292
所谓的低价笋盘犹如雨后的春笋般遍地开花，覆盖杭州楼市的各个角落，就连“宇宙中心”奥体、未科也不例外。 甚至这两个“宇宙中心”似乎成了降价抛售的领头羊，一些人的跑路速度让人叹为观止，某些房源为了快速出手更是几连跌。 新政大棒之后，从表面上看，尤以城西一带降价最狠，最果断，其中最为典型的就是蒋村。
河滨之城多套房源大幅降价，曾经至少700万+的二手房源，在短时间内下探至600万+，最近更冒出一套5字头房源。
如此迅速，且跌幅惨烈的行情，使得蒋村频繁占据近期杭州二手房话题的头版，看衰蒋村二手房、乃至城西、未科二手房的声音不绝于耳。 在这轮舆论场上，以投资客跑路、蒋村、未科等城西核心区房价水份太大等这类看空嘲讽型的解释尤其受欢迎。
但事实是否就是如此？城西房价真的相比其他优质板块更虚高？ 对此，我个人认为真正导致蒋村等城西核心区在这一轮房价调整中看似更惨有三条主要原因。 以这轮表面上降价最狠的蒋村为例。
| PART 2 | 对于蒋村，我曾在很早之前写过解析文章，文内我的对蒋村的理解大致是这样的。 蒋村曾经的地缘优势并不算特别好，在开发早期主要以承接老城西改善升级的外溢为主，但区位过于偏向绕城。在没有优质区位的情况下，仅以改善居住区的定位很难获得足够高的天花板。 在申花开发序幕拉开后，蒋村的地理优势更不容易乐观，申花更晚的集中开发时间，凭借更好的产品以及地缘区位的加持下，申花抢了相当比例的老城西改善客户，蒋村的地缘优势和产品优势、乃至配套优势都很难和后发的申花相抗衡。
如果申花与蒋村都按照承接老城西外溢为主的剧本写下去，申花注定将高于蒋村，对蒋村形成明显的压制。 但城市发展就是如此有趣，随着杭州产业格局的剧变，阿里入住未来科技城、浙大紫金港校区的启用，以及蒋村本身商务区的定位，在绕城西线东西两侧竟短时间形成了杭州最大的科创走廊。
尤其是未来科技城的崛起，以及后来云城的横空出世，蒋村的地缘优势从偏居一隅华丽转变为城西科创走廊的“龙头”、成为连接老城西、以及未来科技城的交点。
于是蒋村的客源组成发生了剧变，由原来单纯的承接老城西外溢，到以未来科技城的产业新贵为主，老城西外溢为辅的格局。 这点从蒋村后期开发的商品住宅的购买人群的构成也能一目了然的感知到。
西庐、河滨之城等新楼盘大量业主都是科技新贵，比例之高，几个楼盘更被人笑称是阿里的“员工宿舍”。 再加上蒋村西湖区天然的学区优势，在某种意义上，刚起步的蒋村学区在整个蒋村以西的大城西范围内逐渐形成了区域性的教育资源垄断。 地缘优势以及学区优势的加持下，未来科技城收入较高的新贵的第一目标，以及闲林、老余杭、中泰等区域有实力的一些奶爸奶妈的第一置换目标。 所以蒋村的核心支撑已经不再是老城西的外溢，而是未来科技城新贵、以及大城西范围内的刚性学区房需求。 但恰好，杭州今年频繁加码的多条政策对这两类需求源堪称刀刀致命。
| PART 3 |
首先是教育政策打击，今年的教育政策对于学区房的打击不用多说，只要是学区溢价较高的楼盘基本都受到极为明显的影响。
就算是曾经的神盘文鼎苑也逃不掉，从最高点超过11万、接近12万的价格，跌出8万+的笋盘，在几个月前这简直是不敢想象的。
不仅是文鼎苑，只要房产价值构成中“学区长板”过长的学区房一个都没能逃掉。
管你是学军本部、还是文三街、行知，统统在教育改革政策的大棒下低下头颅。
何况是学区未经过时间有效考验过的蒋村。
同时新余杭区的成立，可以预见新余杭核心区教育资源将大踏步的前行，不久之前更是发布了即将引进天团式的教育资源包的消息，进一步削弱了蒋村学区价值在大城西一带的垄断地位。
越来越多的新贵不再选择蒋村，而选择留在综合预期更高的未科核心区。 教育政策调整是第一重击，接下来的新政则是第二击，哦，不，是第二锤。 8.5新政出台当日，我的第一反应是楼市要变天了，于是下意识在工作群发了一句“先跌为敬”的评论。
为什么我笃定接下来市场将调整，原因在新政解析一文内已经有过详细的阐述，有兴趣可以去翻看。 在这里简单讲讲新政最大的影响区域。这轮新政核心就两条，第一限购升级，第二社保排序机制出台。 其中尤以第一条对杭州楼市的影响最为直接、有效，官方口径30%需求被砍，先不说实际是不是30%（我个人认为在综合影响下砍掉的需求至少40%），就以官方数据为准。 被砍掉的30%基本都为外来人口，或刚落户的新杭州人，而就是如此巧合，这些新杭州人为主的增量需求大比例的分布在以及未来科技城、蒋村为核心的大城西。 如果其他区域，如杭州的中心城区，被砍掉的需求比例如果是25%，那么城西被砍掉的需求起码是50%。 存量需求被大砍，增量需求被削弱，大城西不平衡的供需状态逐渐走向平衡，这就是导致蒋村、未科看似近期降价更凶猛的另一核心原因。 在教育政策大调整的重击、以及新政对需求端的重锤下，蒋村几乎就是杭州楼市中受伤最重的区域，没有之一。 别的区域可能是第一轮伤害不大，或者轻伤，第二轮中等伤害，但对于蒋村而言，两次都是重伤，如此打击，二手房不降温才是怪事。
同时，在某种程度上，由于蒋村、未科在杭州楼市中超高的热度，自然在二手爆炒阶段涌入了一定量的投机资金。 当市场行情明确要下行，二手房指导价高悬于顶时，这些投机资金出逃必然会形成踩踏的惨烈行情。 加之“宇宙中心”属性的天然流量属性，进而进一步的放大这种降价的惨烈程度。 城西跌的惨，底层原因还是受政策打击力度明显强于其他城区。 但城西“惨”，不意味其他区域就能独善其身。 看看近期的二手房成交量，腰斩的成交量中公寓和刚需盘才是主流，那些有挂牌价的区域不代表有市。看似没有那么惨，大概率是因为流量不去关注而已。
这轮楼市新政、教育政策的双杀下，没有一个板块可以跑掉。
| PART 4 | 在最后也需要提醒大家的是，城西的惨，尤其是蒋村的惨是建立在流量密集曝光下被放大的政策伤口而已，不代表城西发展预期发生了本质上的变化。 对于蒋村也好、未科也好，大城西仍在澎湃成长，不是个人臆想就可以影响到的。 正如，不久前我写的“一座城市、多种路径”内所写。
城西线和拥江线已经成为杭州两具最重要的引擎，不管谁失速对杭州都是重大打击，杭州承受不了这样的打击，也不可能让这种打击出现。 一座新城的成熟周期是20年，城西科创走廊满打满算走过的时间只有10年，现在仅处于它的成长中期，中期就已如此耀眼，未来大概率将更惊艳于世人。
蒋村也好、未科也好，大城西所受到的伤是楼市政策伤，而不是板块发展停滞的伤，相反板块还在大跨越的向前。
既然受的是楼市政策伤，时间的抚愈下，一切都会复原。 这轮调整过后，更合理的房价体系下，大概率埋藏着杭州楼市中最大的红利。
而能不能拥抱需要耐心等待红利的兑现，就看你对于杭州楼市的认知高度。 天将降大任于斯人也，必先苦其心志，政策是打击，又何尝不是呵护？ 风雨过后，必现彩虹。
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文/荆轲 编辑/荆轲
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